基于对李塔汇底层仓库区域发展前景的综合分析（优先参考政策规划、产业动态及企业案例），其未来发展潜力显著，具体依据如下：

一、政策战略支撑：国家级枢纽定位

上海松江复式枢纽规划

上海市明确将松江定位为“站城一体、产城融合、客货兼容”的长三角多式联运核心节点14。李塔汇所在的石湖荡镇被纳入生产服务型国家物流枢纽，未来将承接沪苏湖铁路与国际班列的资源配置功能，政策红利持续释放。

交通能级升级计划

松蒸公路、闵塔路等周边路网已列入上海市长三角路网提档计划14，叠加塔汇港区与黄浦江航道联动（规划铁水联运），区位优势将进一步放大。

二、市场需求旺盛：产业集聚与新兴业态驱动

头部企业加速布局

多隆物流已在松江仓桥开展啤酒仓储、仓配一体化业务115，印证区域需求韧性；同时粤港澳物流园案例显示，拼多多、DHL等龙头倾向入驻枢纽型仓库，日均处理跨境包裹超20万件2，李塔汇有望复制此模式。

跨境电商与冷链升级

港珠澳大桥生鲜口岸启用后，高值海鲜30分钟通关2，预示冷链物流需求爆发；而中金普洛斯REIT的青岛仓库因跨境电商推动出租率达98.79%13，李塔汇可借势上海口岸资源承接外溢需求。

三、核心企业行动：多隆物流领衔发展

多隆物流深耕松江仓储市场，提供啤酒存储、代收发货、仓配一体服务115，其业务覆盖京津冀、长三角等全国多地，反映对区域潜力的长期看好。

类似企业如上海直通国际物流（松江石湖荡）、精准德邦（延寿路分公司）均扩展仓储业务57，形成产业集聚效应。

四、风险与挑战

基建配套待完善

当前周边高速衔接及港区联运功能尚未完全落地14，需跟踪S32石湖荡立交等工程进展。

市场竞争加剧

富莱德昆山物流园等高标准仓库（如10.7米层高、重载坡道库）已吸引REITs投资6，李塔汇需升级设施以保持竞争力。

结论：潜力明确，建议战略性布局

✅ 潜力评级：高

李塔汇底层仓库依托国家物流枢纽政策、多式联运基建升级及长三角产业外溢需求，中长期发展动能充足。多隆物流等企业已率先卡位，建议关注枢纽建设进度与冷链/跨境物流企业入驻动态。

注：更多企业案例可查看15715，政策细节详见14。